Axfast

Axfast årsrapport 2019: Odla metropolis

Året i korthet

Marknadsvärde 14,8 miljarder (14,2) Totalavkastning 10,9% (13,2) Hyresintäkter 594 Mkr (595) Projektinvesteringar 134 Mkr (94) Fastighetsförsäljningar 619 Mkr (1 085) Fastighetsförvärv 0 Mkr (1 451) Belåningsgrad 19% (26) Uthyrningsgrad 95% (95) Uthyrbar yta 174 900 kvm (184 300)

Marknadsvärde

FÖRDELNING MARKNADSVÄRDE/SEGMENT
UTVECKLING MARKNADSVÄRDE
Graph 2 81141650bbc34d58068eb8a653b3770b4312ee5cddbd26864379a30b3aabf134

Förvaltningsberättelse

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels, hotell och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Axfast AB har under 2019 avyttrat fastigheterna Dragarbrunn 23:1 och Dragarbrunn 23:3 i Uppsala genom bolagsförsäljningar.

Per 2019-12-31 äger Axfast AB 19 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts till 14 794 Mkr (14 189). Fastigheterna har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield. Värdeförändring under året uppgår till7,9 % (9,7)

I november meddelade bolagets VD, Erik Lindvall, att han beslutat sig för att lämna sin tjänst som VD för Axfast. Arbetet med attrekrytera en ny VD har inletts, men Erik kommer att kvarstå som VD tills en ersättare finns på plats.

Koncernens och moderbolagets nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Koncernen 2019 2018 2017 2016 2015 2014
Nettoomsättning 594 595 562 527 448 460
Driftnetto 402 429 415 357 288 302
Resultat efter finansiella poster 208 626 347 435 22 67
Balansomslutning 6 885 7 525 6 504 6 720 7 166 6 041
Eget kapital 3 687 3 428 2 827 2 508 2 104 2 099
Marknadsvärde 14 794 14 189 12 430 11 547 10 686 8 090
Överskottsgrad 68% 72% 74% 68% 66% 67%
Belåningsgrad 19% 25% 26% 33% 44% 45%
Justerad soliditet 76% 70% 67% 61% 50% 50%

Resultat Hyresintäkterna uppgick under 2019 till 594 Mkr (595). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 15 %, från 479 Mkr 2018 till 551 Mkr 2019. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 95,4 % (94,9).

Axfast redovisar ett driftnetto på 402 Mkr (430), vilket motsvarar en driftnettominskning med 6,5 % jämfört med 2018. Det minskade driftnettot förklaras av de försäljningar som genomfördes under slutet av 2018 och inledningen av 2019. För ett mellan åren jämförbart bestånd ökar driftnettot med 11%, från 342 Mkr 2018 till 380 Mkr 2019. Rörelseresultatet uppgår till 369 Mkr (715) och bolaget redovisar en överskottsgrad på 68 % (72). Resultat före skatt och bokslutsdisposition uppgår till 280 Mkr (626). I resultatet ingår vinst vid försäljningar av fastigheter om 236 Mkr (603).

Investeringar Under året har inga förvärv genomförts. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ny- och tillbyggnad uppgick till 131 Mkr (94).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till -177 Mkr (168). Likvida medel uppgick per den 31 december 2019 till 182 Mkr (359). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 2 745 Mkr (3 659). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2019 uppgick till 3 687 Mkr (3 428). Bolagets justerade soliditet uppgick till 76 % (69).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 34 Mkr (32). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 219 Mkr (610). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2019 uppgick till 3 879 Mkr (3 599). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, uppstående av vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighets- beståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2020 års resultat före skatt med 6 Mkr.

För att utveckla bolagets fastighetsportfölj har Axfast ett stort fokus på projektutveckling. Vid nyproduktion och större utvecklingsprojekt eftersträvas alltid en låg risknivå och som regel startas inte projekten förrän större delen av lokalytorna är uthyrda.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 54 procent (46) och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 76 procent (69). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,3 år (3,3).

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av Forum Fastighetsekonomi och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunktur- utvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 6 642 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 14 794 Mkr.

Hållbarhet För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå det har bolaget påbörjat ett arbete med miljöinventering av samtliga fastigheter, med med målsättningen att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade enligt Breeam In Use vid utgången av 2021. Därutöver ska alla nyproducerade byggnader och stora ombyggnationer miljöcertifieras.

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Aktie-kapital Övrigt till-skjutet kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital
Koncernen
Eget Kapital 2018-12-31 4 000 800 2 837 657 585 798 3 428 255
Disposition av föregående års resultat 585 798 -585 798
Disposition enl årsstämmobeslut
• Utdelning -4 000 -4 000
Årets resultat 262 837 262 837
Vid årets slut 4 000 800 3 419 455 262 837 3 687 092
Aktie-kapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital
Moderföretaget
Eget Kapital vid årets början 4 000 800 2 945 569 648 889 3 599 258
Disposition av föregående års resultat 648 889 -648 889 -
Disposition enl årsstämmobeslut
• Utdelning -4 000 -4 000
Årets resultat 284 123 284 123
Vid årets slut 4 000 800 3 590 458 284 123 3 879 381

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 3 874 581 643 disponeras enligt följande.


Utdelning, 40 000 aktier à 100 kr per aktie 4 000 000
Balanseras i ny räkning 3 870 581 643
Summa 3 874 581 643

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar.

Vad beträffar koncernens och företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter.

Resultaträkning

KONCERNEN MODERBOLAGET
Belopp i tkr 2019-01-01
– 2019-12-31
2018-01-01
– 2018-12-31
2019-01-01
– 2019-12-31
2018-01-01
– 2018-12-31
Hyresintäkter 593,757 594,841 - -
Nettoomsättning - - 33,727 32,078
Övriga rörelseintäkter - - - -
593,757 33,727 32,078
Rörelsens kostnader - -
Övrig intäkter 436 323 - -
Driftskostnader -49,359 -38,658 - -
Underhållskostnader -25,596 -25,876 - -
Tomträttsavgäld -20,868 -17,554 - -
Fastighetsskatt -60,845 -50,432 - -
Fastighetsadministration -35,140 -33,059 - -
Fastighetskostnader - - - -
Övriga fastighetskostnader - - - -
Övriga externa kostnader - - -15,624 -16,014
Personalkostnader - - -52,384 -59,126
Driftnetto 402,385 429,585
Utrangering anläggningstillgångar - - - -
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
-235,077 -274,278 -127 -305
Nedskrivningar/reverseringar - - - -
Resultat efter avskrivningar 167,308 155,307
Centrala administrationskostnader -34,282 -43,062 - -
Vinst vid försäljning av fastigheter 236,453 603,306 - -
Rörelseresultat 369,479 715,551 -34,408 -43,367
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - - 246,668 634,013
Resultat från aktier/andelar - - - -
Realiserad värdeförändring räntederivat -15,740 - -15,740 -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 151 58 81,611 86,506
Räntekostnader och liknande resultatposter -73,971 -89,128 -59,259 -66,798
Resultat efter finansiella poster 279,919 626,481 218,872 610,354
Bokslutsdispositioner
/Koncernbidrag, erhållna/ - - - -
Koncernbidrag, lämnade -397 -35,235 - -
Periodiseringsfond - - -6,750 -6,194
Koncernbidrag erhållna - - 134,781 113,546
Koncernbidrag lämnade - - -54,815 -64,849
Bokslutsdispositioner, övriga - - - -
Resultat före skatt 279,522 591,246 292,088 652,857
Skatt på årets resultat -16,685 -5,448 -7,965 -3,969
Årets resultat 262,837 585,798 284,123 648,888

Hyresintäkter

FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/SEGMENT
FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/KUNDER
FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/DELMARKNAD
HYRESSTOCKENS FÖRFALLOSTRUKTUR
Graph 1 bbdc74298c1df2fe95dc73ffe424d18e8fdcf4aa853c27cda4be293c29369bce

Balansräkning

KONCERNEN MODERBOLAGET
Belopp i Tkr 2019-12-31 2018-12-31 2019-12-31 2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 6,521,196 7,082,864 - -
Pågående projekt 115,170 22,416 - -
Inventarier och installationer 5,967 5,015 4,236 4,051
6,642,333 7,110,295 4,236 4,051
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag - - 2,877,242 2,965,593
Uppskjuten skattefordran - - 1,292 1,145
Andra långfristiga fordringar 4,461 3,975 4,461 3,975
4,461 3,975 2,882,995 2,970,713
Summa anläggningstillgångar 6,646,794 7,114,270 2,887,231 2,974,764
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 4,316 6,662 - 2,454
Fordringar hos koncernföretag - - 2,532,927 2,591,612
Skattefordringar - 2,797 4,000 3,447
Övriga fordringar 13,026 1,050 45 345
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 38,467 36,987 4,464 4,120
55,809 47,496 2,541,436 2,601,978
Kassa och bank 182,170 358,841 621,413 381,621
Summa omsättningstillgångar 237,979 406,337 3,162,849 2,983,599
SUMMA TILLGÅNGAR 6,884,773 7,520,607 6,050,080 5,958,363
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 4,000 4,000 4,000 4,000
Annat eget kapital inklusive årets resultat 3,683,092 3,424,255 800 800
3,687,092 3,428,255 4,800 4,800
Fritt eget kapital
Balanserad vinst - - 3,590,458 2,945,569
Årets resultat - - 284,123 648,888
3,874,581 3,594,457
3,879,381 3,599,257
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder - - 58,790 52,040
58,790 52,040
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och
Avsättningar för uppskjuten skatt 162,303 170,210 - -
Övriga avsättningar 4,461 3,975 4,461 3,975
166,764 174,185 4,461 3,975
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1,138,500 2,072,254 - -
1,138,500 2,072,254
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1,606,000 1,586,830 1,309,000 1,350,000
Leverantörsskulder 50,663 32,263 4,547 2,905
Skulder till moderföretag 397 35,235 - -
Skulder till koncernföretag - - 730,981 901,493
Aktuella skatteskulder 12,014 - - -
Övriga skulder 7,980 1,849 2,414 3,262
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 215,363 189,736 60,506 45,431
1,892,417 1,845,913 2,107,448 2,303,091
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6,884,773 7,520,607 6,050,080 5,958,363

Nyckeltal

NYCKELTAL
2019 2018 2017 2016 2015
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrbar area, kvm 174 900 184 300 243 500 283 000 301 000
Marknadsvärde, Mkr 14 794 14 189 12 430 11 547 10 686
Nettoinvesteringar, Mkr -488 458 -233 -561 1 278
Bokfört värde, Mkr 6 642 7 110 6 273 6 464 6 908
Hyresintäkter, Mkr 594 595 562 527 447
Driftnetto, Mkr 402 430 415 357 294
Vakansgrad, ekonomisk, % 4,6 5,1 0,9 2,8 4,3
Överskottsmarginal, % 68 72 74 68 66
Genomsnittligt avkastningskrav, % 3,7 3,8 4,1 4,3 4,6
FINANSRELATERADE
Genomsnittlig ränta, % 1,9 2,2 2,5 2,4 1,9
Räntebindningstid, år 3,3 3,3 3,3 3,1 2,8
Räntetäckningsgrad 4,1 4,3 3,9 3,4 3,0
Soliditet, % 54 46 43 37 29
Justerad soliditet, % 76 69 67 61 50
Belåningsgrad/marknadsvärde, % 19 26 26 33 44
DEFINITIONER
Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning
Driftnetto i förhållande till fastigheternas bedömda marknadsvärde.

Driftnetto
Hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll och hyresgästanpassningar.

Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.

Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i förhållande till hyresvärde.

Överskottsgrad
Driftnetto i förhållande till hyresintäkter.

Finansiella nyckeltal

Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas bedömda marknadsvärde vid perioden slut.

Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultatet i förhållande till räntekostnader.

Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Soliditet, justerad
Redovisat eget kapital, plus övervärdet på fastigheterna (bedömt marknadsvärde minus bokfört värde) reducerat med uppskjuten skatt på 21,4%, i förhållande till balansomslutning.