Axfast

Axfast årsrapport 2020: Materialism

Året i korthet

Marknadsvärde 15,4 miljarder (14,8) Totalavkastning 5,3 % (10,9) Hyresintäkter 564 Mkr (594) Projektinvesteringar 222 Mkr (134) Fastighetsförsäljningar 0 Mkr (619) Fastighetsförvärv 0 Mkr (0) Belåningsgrad 18 % (19) Uthyrningsgrad 94 % (95) Uthyrbar yta 175 500 kvm (174 900)

Marknadsvärde

FÖRDELNING MARKNADSVÄRDE/SEGMENT
UTVECKLING MARKNADSVÄRDE
Graph 2 ebf6b8af20af470c132135d42b86bce7229591d23382bfcbc3bfc5ef6c15f27f

Förvaltningsberättelse

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Covid-pandemin har satt en tydlig prägel på verksamhetsåret. Vi har haft en tät och kontinuerlig dialog med många av våra hyresgäster, framförallt inom de mest utsatta sektorerna hotell, restaurang och detaljhandel. Vi har under året lämnat hyresrabatter på drygt 16 Mkr som är direkt kopplade till pandemin. Av dessa 16 Mkr har vi fått drygt 5 Mkr återbetalt från staten enligt hyresstödsförordningen.

Några köp eller försäljningar av fastigheter har inte genomförts under året.

Per 2020-12-31 äger Axfast AB 19 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts till 15 433 Mkr (14 794). Fastigheterna har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield. Värdeförändring under året uppgår till 2,8 procent (7,9). Den positiva värdeförändringen hänför sig framförallt till bolagets projektfastigheter, där ett par större hyresavtal tecknats under december och inneburit att fastigheterna nu är fullt uthyrda på långa avtal.

I augusti lämnade Erik Lindvall, på egen begäran, tjänsten som bolagets VD och ersattes vid samma tidpunkt av Johan Berfenstam.

Koncernens och moderbolagets nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Koncernen 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Nettoomsättning 564 594 595 562 527 448
Driftnetto 374 402 430 415 357 288
Resultat efter finansiella poster 75 208 626 347 435 22
Balansomslutning 6 949 6 885 7 521 6 502 6 720 7 166
Eget kapital 3 748 3 687 3 428 2 827 2 508 2 104
Marknadsvärde 15 433 14 794 14 189 12 430 11 547 10 686
Överskottsgrad 66% 68% 72% 74% 68% 66%
Belåningsgrad 18% 19% 26% 26% 33% 44%
Justerad soliditet 77% 76% 69% 67% 61% 50%

Resultat Hyresintäkterna uppgick under 2020 till 564 Mkr (594). I ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 4 procent, från 587 Mkr 2019 till 564 Mkr 2020. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 93,9 procent (95,4).

Axfast redovisar ett driftnetto på 374 Mkr (402), vilket motsvarar en driftnettominskning med 7 procent jämfört med 2019. Det minskade driftnettot förklaras av lämnade rabatter koppladen till pandemin, utebliven omsättningshyra för hotell Haymarket samt de försäljningar som genomfördes under inledningen av 2019. För ett mellan åren jämförbart bestånd minskar driftnettot med 6 procent, från 398 Mkr 2019 till 374 Mkr 2020 och bolaget redovisar en överskottsgrad på 66 procent (68). Rörelseresultatet uppgår till 134 Mkr (369). Rensat från rearesultat uppgår rörelseresultatet till 134 Mkr (133). Resultat före skatt och bokslutsdispositioner uppgår till 75 Mkr (280).

Investeringar Under året har inga förvärv genomförts. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till till 222 Mkr (131).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till 71 Mkr (-177). Likvida medel uppgick per den 31 december 2020 till 253 Mkr (182). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 2 814 Mkr (2 745). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2020 uppgick till 3 748 Mkr (3 687). Bolagets justerade soliditet uppgick till 77 procent (76).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 33 Mkr (34). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 2 Mkr (219). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2020 uppgick till 3 892 Mkr (3 879). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2021 års resultat före skatt med 6 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och "belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 54 procent (54) och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 77 procent (76). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (3,3).

Bolagets derivat marknadsvärderas vid varje årsskifte och verkligt värde uppgår vid årets slut till -156 Mkr (-154).

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av Forum Fastighets-ekonomi och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunktur-utvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 6 640 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 15 433 Mkr.

Hållbarhet För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå det genomför bolaget ett arbete med att miljöinventera samtliga fastigheter, med målsättningen att hela fastighetsportföljen ska vara miljöcertifierad enligt Breeam In Use vid utgången av första kvartalet 2022. Vid utgången av 2020 är 32 procent av bolagets fastigheter miljöcertifierade.

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Aktie-kapital Övrigt till-skjutet kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital
Koncernen
Eget Kapital 2019-12-31 4 000 800 3,419,455 262,837 3,687,092
Disposition av föregående års resultat 262,837 -262,837
Eget kapitaldel av obeskattade reserver 955 955
Disposition enl årsstämmobeslut
• Utdelning -4,000 -4,000
Årets resultat 63,860 63,860
Vid årets slut 4,000 800 3,679,247 63,860 3,747,907
Aktie-kapital Reservfond Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital
Moderföretaget
Eget Kapital vid årets början 4,000 800 3,590,458 284,123 3,879,381
Disposition av föregående års resultat 284,123 -284,123
Disposition enl årsstämmobeslut
• Utdelning -4 000 -4 000
Årets resultat 16,344 16,344
Vid årets slut 4,000 800 3,870,581 16,344 3,891,725

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 3 886 924 789 disponeras enligt följande.


Utdelning, 40 000 aktier à 100 kr per aktie 4 000 000
Balanseras i ny räkning 3,882,924,789
Summa 3,886,924,789

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar.

Vad beträffar koncernens och företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter.

Resultaträkning

KONCERNEN MODERBOLAGET
Belopp i tkr 2020-01-01
– 2020-12-31
2019-01-01
– 2019-12-31
2020-01-01
– 2020-12-31
2019-01-01
– 2019-12-31
Hyresintäkter 563,435 593,757 -
Nettoomsättning - 32,840 33,727
32,840 33,727
Övrig intäkter 505 436 -
Rörelsens kostnader -
Driftskostnader -46,395 -49,359 -
Underhållskostnader -25,638 -25,596 -
Tomträttsavgäld -24,518 -20,868 -
Fastighetsskatt -59,398 -60,845 -
Fastighetsadministration -33,593 -35,140 -
Fastighetskostnader - -
Övriga fastighetskostnader - -
Övriga externa kostnader - -16,370 -15,624
Personalkostnader - -32,682 -52,384
Driftnetto 374,398 402,385
Utrangering anläggningstillgångar - - -
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -223,553 -235,077 -132 -127
Nedskrivningar/reverseringar - - -
Resultat efter avskrivningar 150,845 167,308 -16,344 -34,408
Centrala administrationskostnader -16,213 -34,282 - -
Vinst vid försäljning av fastigheter -167 236,453 - -
Rörelseresultat 134,465 369,479 -16,344 -34,408
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - -2,127 246,668
Resultat från aktier/andelar - - -
Realiserad värdeförändring räntederivat - -15,740 - -15,740
Ränteintäkter och liknande resultatposter 64 151 68,975 81,611
Räntekostnader och liknande resultatposter -59,987 -73,971 -48,371 -59,259
Resultat efter finansiella poster 74,542 279,919 2,133 218,872
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag, erhållna - - 87,343 134,781
Koncernbidrag, lämnade -397 -132,147 -54,815
Periodiseringsfond - 58,791 -6,750
Bokslutsdispositioner, övriga - - -
Resultat före skatt 74,542 279,522 16,120 292,088
Skatt på årets resultat -10,682 -16,685 224 -7,965
Årets resultat 63,860 262,837 16,344 284,123

Hyresintäkter

FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/SEGMENT
FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/KUNDER
FÖRDELNING HYRESINTÄKTER/DELMARKNAD
HYRESSTOCKENS FÖRFALLOSTRUKTUR
Graph 1 d951aed7764811514295e88ecdcc660f1e2e394d19877414b3975f3e027c82de

Balansräkning

KONCERNEN MODERBOLAGET
Belopp i Tkr 2020-12-31 2019-12-31 2020-12-31 2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 6,435,778 6,521,196 - -
Pågående projekt 198,043 115,170 - -
Inventarier och installationer 6,580 5,967 4,416 4,236
6,640,401 6,642,333 4,416 4,236
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag - - 2,906,592 2,877,242
Uppskjuten skattefordran - - 1,637 1,292
Andra långfristiga fordringar 4,784 4,461 4,784 4,461
4,784 4,461 2,913,013 2,882,995
Summa anläggningstillgångar 6,645,185 6,646,794 2,917,429 2,887,231
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 2,697 4,316 - -
Fordringar hos koncernföretag - - 2,400,487 2,532,927
Skattefordringar 6,702 - 11,821 4,000
Övriga fordringar 5,538 13,026 1,070 45
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 36,493 38,467 4,345 4,464
51,430 55,809 2,417,723 2,541,436
Kassa och bank 252,749 182,170 306,473 621,413
Summa omsättningstillgångar 304,179 237,979 2,724,196 3,162,849
SUMMA TILLGÅNGAR 6,949,364 6,884,773 5,641,625 6,050,080
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 4,000 4,000 4,000 4,000
Annat eget kapital inklusive årets resultat 3,743,907 3,683,092 800 800
3,747,907 3,687,092 4,800 4,800
Fritt eget kapital
Balanserad vinst - - 3,870,582 3,590,458
Årets resultat - - 16,344 284,123
3,886,926 3,874,581
3,891,726 3,879,381
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder - - - 58,790
- 58,790
Avsättningar
Avsättningar för pensioner och
Avsättningar för uppskjuten skatt 171,911 162,303 - -
Övriga avsättningar 4,784 4,461 4,784 4,461
176,695 166,764 4,784 4,461
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1,685,500 1,138,500 -
1,685,500 1,138,500
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1,128,000 1,606,000 1,050,000 1,309,000
Leverantörsskulder 42,663 50,663 2,448 4,547
Skulder till moderföretag - 397 - -
Skulder till koncernföretag - - 677,532 730,981
Aktuella skatteskulder - 12,014 -
Övriga skulder 1,320 7,980 2,500 2,414
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 167,279 215,363 12,635 60,506
1,339,262 1,892,417 1,745,115 2,107,448
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6,949,364 6,884,773 5,641,625 6,050,080

Nyckeltal

NYCKELTAL
2020 2019 2018 2017 2016
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrbar area, kvm 175,500 174,900 184,300 243,500 283,000
Marknadsvärde, Mkr 15,433 14,794 14,189 12,430 11,547
Nettoinvesteringar, Mkr 222 -488 458 -233 -561
Bokfört värde, Mkr 6,640 6,642 7,110 6,273 6,464
Hyresintäkter, Mkr 564 594 595 562 527
Driftnetto, Mkr 374 402 430 415 357
Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93.9 95.4 94.9 99.1 97.2
Överskottsmarginal, % 66 68 72 74 68
Genomsnittligt avkastningskrav, % 3.6 3.7 3.8 4.1 4.3
FINANSRELATERADE
Genomsnittlig ränta, % 2.1 1.9 2.2 2.5 2.4
Räntebindningstid, år 3.2 3.3 3.3 3.3 3.1
Räntetäckningsgrad 6.0 4.1 4.3 3.9 3.4
Soliditet, % 54 54 46 43 37
Justerad soliditet, % 77 76 69 68 61
Belåningsgrad/marknadsvärde, % 18 19 26 26 33
DEFINITIONER
Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning
Driftnetto i förhållande till fastigheternas bedömda marknadsvärde.

Driftnetto
Hyresintäkter minus kostnader för drift, underhåll och hyresgästanpassningar.

Hyresintäkter
Debiterade hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter.

Uthyrningsgrad
Bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i förhållande till hyresvärde.

Överskottsgrad
Driftnetto i förhållande till hyresintäkter.

Finansiella nyckeltal

Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas bedömda marknadsvärde vid perioden slut.

Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultatet i förhållande till räntekostnader.

Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Soliditet, justerad
Redovisat eget kapital, plus övervärdet på fastigheterna (bedömt marknadsvärde minus bokfört värde) reducerat med uppskjuten skatt på 21,4%, i förhållande till balansomslutning.