Axfast

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Covid-pandemin har satt en tydlig prägel på verksamhetsåret. Vi har haft en tät och kontinuerlig dialog med många av våra hyresgäster, framförallt inom de mest utsatta sektorerna hotell, restaurang och detaljhandel. Vi har under året lämnat hyresrabatter på drygt 16 Mkr som är direkt kopplade till pandemin. Av dessa 16 Mkr har vi fått drygt 5 Mkr återbetalt från staten enligt hyresstödsförordningen.

Några köp eller försäljningar av fastigheter har inte genomförts under året.

Per 2020-12-31 äger Axfast AB 19 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts till 15 433 Mkr (14 794). Fastigheterna har värderats externt av Forum Fastighetsekonomi eller Cushman & Wakefield. Värdeförändring under året uppgår till 2,8 procent (7,9). Den positiva värdeförändringen hänför sig framförallt till bolagets projektfastigheter, där ett par större hyresavtal tecknats under december och inneburit att fastigheterna nu är fullt uthyrda på långa avtal.

I augusti lämnade Erik Lindvall, på egen begäran, tjänsten som bolagets VD och ersattes vid samma tidpunkt av Johan Berfenstam.

Koncernens och moderbolagets nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Resultat Hyresintäkterna uppgick under 2020 till 564 Mkr (594). I ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 4 procent, från 587 Mkr 2019 till 564 Mkr 2020. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 93,9 procent (95,4).

Axfast redovisar ett driftnetto på 374 Mkr (402), vilket motsvarar en driftnettominskning med 7 procent jämfört med 2019. Det minskade driftnettot förklaras av lämnade rabatter koppladen till pandemin, utebliven omsättningshyra för hotell Haymarket samt de försäljningar som genomfördes under inledningen av 2019. För ett mellan åren jämförbart bestånd minskar driftnettot med 6 procent, från 398 Mkr 2019 till 374 Mkr 2020 och bolaget redovisar en överskottsgrad på 66 procent (68). Rörelseresultatet uppgår till 134 Mkr (369). Rensat från rearesultat uppgår rörelseresultatet till 134 Mkr (133). Resultat före skatt och bokslutsdispositioner uppgår till 75 Mkr (280).

Investeringar Under året har inga förvärv genomförts. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till till 222 Mkr (131).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till 71 Mkr (-177). Likvida medel uppgick per den 31 december 2020 till 253 Mkr (182). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 2 814 Mkr (2 745). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2020 uppgick till 3 748 Mkr (3 687). Bolagets justerade soliditet uppgick till 77 procent (76).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 33 Mkr (34). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 2 Mkr (219). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2020 uppgick till 3 892 Mkr (3 879). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2021 års resultat före skatt med 6 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och "belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 54 procent (54) och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 77 procent (76). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 3,2 år (3,3).

Bolagets derivat marknadsvärderas vid varje årsskifte och verkligt värde uppgår vid årets slut till -156 Mkr (-154).

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balansräkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av Forum Fastighets-ekonomi och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunktur-utvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 6 640 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 15 433 Mkr.

Hållbarhet För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå det genomför bolaget ett arbete med att miljöinventera samtliga fastigheter, med målsättningen att hela fastighetsportföljen ska vara miljöcertifierad enligt Breeam In Use vid utgången av första kvartalet 2022. Vid utgången av 2020 är 32 procent av bolagets fastigheter miljöcertifierade.

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 3 886 924 789 disponeras enligt följande.

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar.

Vad beträffar koncernens och företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter.