Axfast

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Koncernen Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

Viktiga händelser Ombyggnadsprojektet av fastigheten Boken 6 på Kungsgatan har slutförts under året och kontors-hyresgästerna Grant Thornton och Boston Consulting Group har flyttat in på drygt 7 000 kvm, vilket innebär att projektet nu är fullt uthyrt. Under sommaren tecknades avtal med Areim och Black-stone om förvärv av fastigheten Lysbomben 5 på Kungsholmen. Fastigheten som omfattar 16 000 kvm och är fullt uthyrd till Socialstyrelsen tillträddes den 29 juni. Några försäljningar har inte genomförts under året.Per 2021-12-31 äger Axfast AB 20 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts till 18 864 Mkr (15 433). Fastigheterna har värderats externt av CBRE eller Cushman & Wakefield och värdeförändring under året uppgår till 12,0 procent (2,8). En positiv värdeförändring syns inom samtliga segment men med starkast uppgång inom kontorssegmentet.

Koncernens och moderbolagets nettoomsättning, resultat och balansomslutning i Mkr

Resultat Hyresintäkterna uppgick under 2021 till 572 Mkr (564). I ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 3 procent, från 563 Mkr 2020 till 547 Mkr 2021, som en följd av tomställda projektfastigheter. Uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 96,6 procent (93,9).

Axfast redovisar ett driftnetto på 387 Mkr (374), vilket motsvarar en driftnettoökning med 3,5 procent jämfört med 2020. Det ökade driftnettot förklaras av förvärvet av fastigheten Lysbomben 5 som genomfördes under sommaren 2021. För ett mellan åren jämförbart bestånd minskar driftnettot med 2 procent, från 374 Mkr 2020 till 368 Mkr 2021 och bolaget redovisar en överskottsgrad på 68 procent (66). Rörelseresultatet uppgår till 90 Mkr (134). Resultatet före skatt och bokslutsdispositioner uppgår till 17 Mkr (75).

Investeringar Kontorsfastigheten Lysbomben 5 på Kungsholmen förvärvades under året av Areim och Blackstone. Fastigheten omfattar totalt 16 000 kvm och är fullt uthyrd. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till 355 Mkr (222).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till –20 Mkr (71). Likvida medel uppgick per den 31 december 2021 till 232 Mkr (253). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 3 987 Mkr (2 814). Det synliga egna kapitalet i koncernen per den 31 december 2021 uppgick till 3 738 Mkr (3 738). Bolagets justerade soliditet uppgick till 74 procent (77).

Moderföretaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 35 Mkr (33). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till –9 Mkr (2). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2021 uppgick till 3 907 Mkr (3 893). Antalet anställda vid årets slut var 12 (12).

FÖRVÄNTNINGAR AVSEENDE DEN FRAMTIDA UTVECKLINGEN

Koncernen Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

Risker Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en väl fördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2022 års resultat före skatt med 7 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 45 procent (54) och den justerade soliditeten (där hänsyn tagits till övervärdena på fastigheterna) uppgår till 74 procent (77). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansieringen läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 2,2 år (3,2).

Bolagets derivat marknadsvärderas vid varje årsskifte och verkligt värde uppgår vid årets slut till -83 Mkr (-156).

Bolagets fastigheter redovisas till anskaffningsvärde i balans-räkningen. Axfast marknadsvärderar med hjälp av CBRE och Cushman & Wakefield sitt fastighetsbestånd två gånger per år för att identifiera eventuella nedskrivningsbehov. Nedskrivning görs om marknadsvärdet till väsentlig del understiger redovisat värde.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjunktur-utvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas redovisade värde till 7 810 Mkr och fastigheterna marknadsvärderades till 18 864 Mkr.

Hållbarhet För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå det genomför bolaget ett arbete med att miljö-inventera samtliga fastigheter, med målsättningen att hela fastighetsportföljen ska vara miljöcertifierad enligt Breeam In Use vid utgången av första kvartalet 2022. Vid utgången av 2021 är 65 procent av bolagets fastigheter miljöcertifierade.

FÖRSLAG TILL DISPOSITION BETRÄFFANDE BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST

Styrelsen föreslår att kr 3 902 247 170 disponeras enligt följande.

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med regler i ABL 17 kap 3§. Utdelning bedöms inte hindra bolaget eller koncernföretagen från att fullgöra sina förpliktelser på kort eller lång sikt, inte heller från att göra erforderliga investeringar.

Vad beträffar koncernens och företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter.