Axfast

Styrelsen för Axfast AB (publ) (556032-3379) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2022-01-01 - 2022-12-31. Företaget har sitt säte i Stockholm. Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor.

INFORMATION OM VERKSAMHETEN

Axfast är en av fyra fristående koncerner inom Axel Johnson Gruppen med en gemensam ägare, Antonia Ax:son Johnson med familj. Bolaget investerar i kontors-, handels-, hotell- och logistikfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden. Fastighetsportföljen är idag koncentrerad till Stockholm, marknaden med starkast ekonomisk tillväxt i Sverige. Koncernen har ett starkt fokus på fastighetsutveckling, med en ständig process att utveckla bolagets fastighetsbestånd. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag. Förvaltningen sker i Axfast AB där all personal är anställd.

ÄGARFÖRHÅLLANDE

Bolaget ägs till 100 procent av Axfast Holding AB som i sin tur ägs till 95 procent av Antonia Ax:son Johnson och till 5 procent av Göran Ennerfelt.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

År 2022 har varit ett rekordår för Axfast som levererat den högsta omsättningen och det högsta driftnettot i bolagets historia, mycket tack vare genomförda projekt och en mycket stark hyresmarknad.

I början av året tillträdde Grant Thornton sina ytor i den tidigare projektfastigheten Boken 6, vilket inneburit att fastigheten varit fullt uthyrd från årsskiftet.

Hyresavtal har tecknats med Gjensidige avseende delar av de projektytor på fastigheten Torgvågen 7 som konverterats från butikslokaler till andra användningsområden. Gjensidige tillträder sina kontorslokaler i juli 2023 vilket innebär att fastigheten då kommer vara fullt uthyrd.

Under året har ombyggnationsprojektet på fastigheten Jakob Mindre 11 löpt på och projektet beräknas färdigställas under våren 2023. Projektet omfattar cirka 8 600 kvadratmeter fördelat på kontors- och restaurangytor. Samtliga kontorsytor är uthyrda till The Boston Consulting Group som kommer tillträda under 2023.

Hyresavtal har tecknats med Storex avseende knappt 8 500 kvadratmeter i fastigheten Jordbromalm 4:8. Storex, som sedan tidigare hyr cirka 5 700 kvadratmeter i fastigheten, tillträder ytorna under 2024.

Nyuthyrningarna för året uppgick till knappt 16 000 kvadratmeter och till en hyra om 62 Mkr. Nettouthyrningen för perioden uppgick till 22 Mkr. Som ett resultat av årets nyuthyrningar har den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet ökat från 96,6 till 97,4 procent. Under året har det även genomförts omförhandlingar av en hyresvolym om 84 Mkr till en hyresökning om 13,1 procent.

I augusti bekräftades bolagets kreditrating från kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating. Bolaget erhöll kreditbetyget BBB med stabila utsikter. Det publika ratingbetyget ger bättre tillgång till upplåning från kapitalmarknaden till konkurrenskraftigare villkor och bidrar därmed till en ökad diversifiering och riskspridning. Per 2022-12-31 äger Axfast AB 20 fastigheter via dotterbolag. Marknadsvärdet på fastigheterna har bedömts uppgå till 19 318 Mkr (18 864 Mkr). Fastigheterna har värderats externt av CBRE eller Cushman & Wakefield och värdeförändring under året uppgår till 1,3 procent (12,0 procent).

RESULTAT

Hyresintäkterna uppgick under 2022 till 704 Mkr (572). I ett mellan åren jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 19 procent, från 548 Mkr 2021 till 653 Mkr 2022, vilket främst är en följd av att tidigare projektytor varit fullt uthyrda från årsskiftet. Den kontrakterade uthyrningsgraden i beståndet uppgår vid årets slut till 97,4 procent (96,6).

Axfast redovisar ett driftnetto på 514 Mkr (409), vilket motsvarar en driftnettoökning med 25 procent jämfört med 2021. Det ökade driftnettot förklaras delvis av förvärvet av Lysbomben 5 som genomfördes i juni 2021. För ett mellan åren jämförbart bestånd ökar driftnettot med 22 procent, från 391 Mkr 2021 till 476 Mkr 2022. Bolaget redovisar en överskottsgrad om 73,0 procent (71,5). Fastighetsportföljens orealiserade värdeförändring uppgick till 238 Mkr (1 998), vilket förklaras av ökade driftnetton som delvis motverkas av höjda bedömda avkastningskrav. För koncernens räntederivat uppgick den orealiserade värdeförändringen till 175 Mkr (73) som ett resultat av att räntor på längre löptider har stigit under perioden.

Investeringar Under året har inga förvärv genomförts. Koncernens investeringar i befintliga fastigheter i form av ombyggnad uppgick till 217 Mkr (355 Mkr).

Finansiell ställning Årets kassaflöde uppgick till -14 Mkr (-20 Mkr). Likvida medel uppgick per den 31 december till 218 Mkr (232). Koncernens externa räntebärande upplåning uppgick till 3 827 Mkr (3 987). Det synliga egna kapitalet i koncernen uppgick till 13 263 Mkr (12 642). Bolagets soliditet uppgick till 65 procent (63).

Moderbolaget Moderföretagets verksamhet omfattar teknisk och ekonomisk förvaltning av koncernens fastigheter. Redovisad nettoomsättning utgjorde 34 Mkr (35). Moderbolaget finansieras genom förvaltningsarvoden från dotterbolag. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 9 Mkr (-9). Moderföretagets egna kapital per 31 december 2022 uppgick till 3 966 Mkr (3 907). Antalet anställda vid årets slut var 14 (12).

FRAMTIDA UTVECKLING

Axfast koncernens fastighetsbestånd är koncentrerat till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Det långsiktiga målet är en balanserad fastighetsportfölj inom segmenten kontor, handel, hotell och logistik.

RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Axfasts risker kan i huvudsak delas upp i två kategorier, affärsmässiga och finansiella risker.

De affärsmässiga riskerna är en naturlig del av bolagets verksamhet och utgörs av risker för förlorade hyresintäkter, ökade vakanser samt värdeförändringar i fastighetsbeståndet. För att reducera affärsrisken har bolaget valt att koncentrera fastighetsbeståndet till Stockholm, en region med stark ekonomisk tillväxt. Fastigheterna ligger i utvalda lägen, med en stabil och differentierad hyresgäststruktur och en välfördelad förfallostruktur avseende hyresstocken. En förändring av hyresintäkterna med 1 procent per 1 januari skulle påverka 2023 års resultat före skatt med 8 Mkr.

Finansiella risker är de risker som bolaget är exponerat mot genom skuldportföljen. Bolaget strävar efter en låg finansiell risk och belåningen är i jämförelse med branschen i övrigt låg. Soliditeten uppgår vid årsskiftet till 65 procent (63). Räntekostnaderna utgör en av de större kostnadsposterna för Axfast och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Vid hantering av ränterisken tas alltid hänsyn till hur känslig bolagets balans- och resultaträkning är för ränteförändringar. Finansiering läggs i första hand upp med kort bindningstid och ränterisken hanteras sedan med hjälp av derivat. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick vid årsskiftet till 4,0 år (2,2).

Bolagets fastigheter redovisas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheterna värderas vid varje kvartalsskifte där värderingarna vid varje hel- och halvårsskifte utförs av Cushman & Wakefield Sweden AB och CBRE Sweden AB och vid resterande tillfällen genomförs internvärderingar av Axfast.

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet påverkas i hög grad av hur Axfast lyckas utveckla och förädla fastighetsbeståndet samt kund- och avtalsstrukturen. Fastighetsvärdenas utveckling påverkas av förändringar i ränteläget, den allmänna konjukturutvecklingen, förväntningar på hyrestillväxt, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, möjligheten till lånefinansiering samt avkastningskravens utveckling. Vid årets utgång uppgick fastigheternas värde till 19 318 Mkr.

HÅLLBARHET

För Axfast är det av stor vikt att kunna erbjuda kunder och medarbetare hälsosamma och säkra arbetsmiljöer. Vi vill skapa en hållbar fastighetsportfölj i en värld i förändring. För att uppnå detta genomför bolaget ett arbete med att miljöinventera samtliga fastigheter. Under året har ytterligare två fastigheter miljöcertifierats. Vid utgången av 2022 är 75 procent av bolagets fastigheter miljöcertifierade enligt BREEAM In-Use.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: